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失敗しない不動産屋の選び方|実は紹介される賃貸物件に差はない!?



不動産屋って、ホントに当たり外れが大きいと思いませんか?

めちゃくちゃ親身になってくれる不動産屋もいれば、ものすごい失礼な質問ばかりしたり挙句の果てにセクハラかよ!ってことまで言ってきたりする不動産屋もいます。

僕は不動産屋の知り合いが何人かいて、いろいろと話を聞けたので確実に失敗しない不動産屋の選び方をご紹介していきたいと思います。

前提としてどこの不動産屋でも紹介される物件に大差ない

例えば、1番最初にSUUMOで物件を探して「〇〇コーポ」という物件を見つけたとします。

次にアットホームで物件探ししたときも「〇〇コーポ」が掲載されていた!どこの物件サイトでも同じ物件が掲載されている!という経験がありませんか?

別の不動産屋が全く同じ物件を取り扱っている理由は、不動産業者の間で情報を共有する「レインズ」というデータベースや、不動産屋向け物件探しサイト「ATBB」を元にお客さんに物件を紹介してるからです。

不動産屋はどこもレインズやATBBを使って紹介してるので、紹介される物件は、そう変わらないんです。だから、物件数や種類以外の差で不動産屋を選ぶべきなのです!

レインズやATBBって?

レインズとは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した指定流通機構のことで、登録している業者のみが閲覧できます。

例えば、あなたが「グリーンハイツ・緑」という物件の大家さんだとします。

でも、大家さんは物件を持っているだけで、物件を管理する能力はありません。入居者の募集とか、家賃の回収とかですね。

そこで大家さんは「自分で管理できないなら、不動産屋に管理してもらえば良いじゃない!」と考えて、物件を管理専門の不動産屋に管理してもらうわけです。

しかし、管理会社にも集客能力はそれほどないので、たくさんの仲介業者に「グリーンハイツ・緑の入居者を集めてくれ!」と依頼するために、レインズに登録するんですね。

この段階で「グリーンハイツ・緑」の情報を持っている不動産屋が複数に増えます。

だいぶざっくりした説明ですし、実際はもっと複雑なんだそうですが、大まかにはこんな感じです。

ちなみに、ATBB(アットビービー)とはアットホームが運営する業者向けの物件検索サイトです。

ATBBについては、別記事で詳しくまとめていますのでこちらをご覧ください!

参考:隠れ物件情報を無料で見れちゃう方法を試してみた【ATTBとは】

良い不動産屋を選ぶためのポイント

良い不動産屋を選ぶためには、以下の項目に着目してみると良いです。不動産屋の知り合いとか僕の経験から導き出した法則です。

このポイントを抑えてない不動産屋は論外!

①従業員の身だしなみが整っている
②従業員の言葉遣いが丁寧
③店内がキレイに掃除されてる
④広告のキャッチコピーが適切

①従業員の身だしなみが整っている

従業員の身だしなみがきちんと整っている不動産屋は、やはり安心感がありますよね。

営業マンのシャツがよれよれだったり汚れてたりしたら、まず人としてどうなの?って思うし…。

チャラチャラしていると、コワイ人たちの会社なの!?と疑ってしまいます。

まぁ見た目で判断ってあまり良くないですし、全部が全部ダメなわけではないと思いますが、念のため別なところで探したほうが良いと思います。

②従業員の言葉遣いが丁寧

店内に入ったら「っしゃーせぇー」って思わず「居酒屋か!」とツッコミたくなるような不動産屋はやめておきましょう。

居酒屋と違って、高額なお金を払うわけですし、しっかりと丁寧な挨拶・言葉遣いができる不動産屋にするべきです。

お客様の前では丁寧でも、従業員同士の会話や、電話でのやりとりで乱暴な言葉遣いをしていることも…。

そういった不動産屋には安心してまかせられませんよね。

③店内がキレイに掃除されてる

外から見ても、清潔感がわかるくらいキレイに清掃されたお店を選びましょう。

不動産屋も客商売なのですから、店内が汚いところはちょっと信用できません。

掃除ができていない不動産屋は、接客も適当な印象です。

個人情報が書いてある書類がデスクに乱雑に置かれているとか、信用ゼロだし、あり得ません。アタシの個人情報が他の客に盗み見られたらどうするのよ!

合鍵を不動産屋が預かっている場合もあるので、そんな大切なものを適当な不動産屋には預けたくないですよね。

④広告のキャッチコピーが適切

看板とか広告が、妙に大げさなキャッチコピーを使っている不動産屋は良くない可能性が高いです。

不動産屋の壁とかガラスとかに「物件数No.1!」「どこよりもたくさん紹介します!」みたいな広告が出てるの、見たこと無いですか?

実はあれ、ほとんど嘘です。なぜなら不動産屋は、レインズというデータベースで物件をシェアしているから。

ネット上にある物件なら、どの不動産屋でも紹介できるので「うちのほうがあの不動産屋より物件多いですよ!」とかは基本あり得ません。

そもそも業界の法律で大げさな言葉でアピールするのって禁止されてます。「格安!」「厳選!」とか、そういうの。

お客さんの目を引くことだけを重視して、法令違反する会社なんてつぶれてしまえばいいんです(過激派)

このポイントも抑えてるとなおよし!

上記の必須ポイントに加えて、下記も抑えられていると良い不動産屋である可能性が高いです!

①貼り出されている物件の情報が最新
②路上看板を出していない
③ネットの口コミや評判が良い
④店内にお客さんが多い

①貼り出されている物件の情報が最新

不動産屋のお店ってガラス張りなことが多いですが、ガラスのところにペタペタと貼ってある物件情報が最近のものだと良い不動産屋です。

物件情報が、日に焼けているなんて不動産屋がたまにあるんですが、日に焼けている=物件情報の紙を貼り替えてないということです。

ずっと貼り出しているなんて、よっぽど人気がない物件を出しているのか、ただのオトリ物件なのか…。

なにより、お客さんに対して物件を紹介しよう!っていう姿勢が見受けられないですよね。

②路上看板を出していない

路上に大きな看板を出していない不動産屋は、良い不動産屋です。

路上にはみ出してデカデカと出されてる「おすすめ物件!」みたいな看板ありますが、実は建物の敷地内にしか出しちゃダメっていう法律があるんです。

通行の邪魔になるくらい通行人に見やすく出している不動産屋は、法律を無視してでもお客さんが欲しいオラオラ系の会社の可能性大です。

そもそも、不動産屋ってそういう法律に詳しいはずなのに、知らずにやってる…なんてことはないはずなんです。知らないのであれば、土地に関する知識ゼロですね。

③ネットの口コミや評判が良い

不動産屋のホームページには基本良いことしか書かれてないので、ユーザー投稿型の口コミサイトやSNSで評判を調べてみましょう。

Twitterやyahoo!知恵袋なんかは、かなりリアルな声が多いので活用すると良いですよ。

全国展開している不動産屋は、お店の名前が同じでも店舗ごとで接客の質が異なることがめちゃくちゃ多いです。

大手の不動産屋は、店舗ごとの詳しい評判が集まっているサイトで口コミを見てみると良いお店かどうか見えてきます。

④店内にお客さんが多い

店内がお客さんで賑わっている不動産屋は、評判が良くて人気なお店だと一目でわかります。

人気なお店に行くなら、事前の電話予約はちゃんとしておきましょう。

お部屋探しはすっごく時間がかかるので、待ち時間が長いと満足にお部屋を見れないです。

ちなみに良い営業マンの見極め方は?

営業マンイメージ
「良い不動産屋だと思って来店したら担当営業マンの対応が悪かった…」となってしまうと、せっかくの時間がもったいないですよね。

良い営業マンかどうかを見極めるポイントをしっかり抑えておきましょう!

①物件のマイナス面も教えてくれる
②お客さんのペースに合わせてくれる
③現実的な相場のお部屋を紹介してくれる
④要望に沿ったお部屋を紹介してくれる
⑤笑顔で誠実さを感じられる

①物件のマイナス面も教えてくれる

物件の良いところしか話さない営業マンは信頼できません。

あまりにも好条件ばかり伝えられたら「なんでそんなに条件が良いのですか?」と聞いてみましょう。

納得できる理由があれば良いですが、適当な返事でごまかそうとしていたら、物件のマイナス面を隠しているかもしれません。

「心理的瑕疵物件」という、いわゆる事故物件であることを隠したまま入居させようとするひどい営業マンもいます。

事故物件だと知らずに住んでる人、本当に可哀想ですね…。

②お客さんのペースに合わせてくれる

「すぐ店に来ないと物件なくなりますよ!」「とりあえず店に来てくれたら良い物件紹介しますよ!」…なんて電話でゴリ押ししてくる不動産屋はダメですね。

もう「来店させちまえば何とでも言いくるめられるぜ」という心の声が聞こえてくるようです。

あくまで来店するかどうかは客側が決められる、ということを覚えておきましょう。

また、気持ちに余裕がなく、説明が不十分なまま契約を急かす営業マンは避けましょう。

契約を急かしてくる営業マンには高いノルマが設定されていることが多く、達成するためになんとか契約させようとします。

また、自分の利益につながるように広告料が付いている物件だけを紹介します。

帰ろうとしても、また来るようにしつこくお願いしてきたり、こっちが引くほどガッツリ営業をかけてきます(笑)

条件に合ったお部屋を紹介してもらえない可能性が高いので、余裕を持った接客でお客さんを急かさない営業マンに対応してもらいましょう。

③現実的な相場のお部屋を紹介してくれる

良い営業マンは、お客さんの希望と収入に合った現実的な相場のお部屋を紹介してくれます。

さらに、自分の収入と希望の家賃が釣り合っていないお客さんに対して、正しい家賃相場を教えてくれます。

一方で、売り上げを優先する営業マンは、家賃ができるだけ高めのお部屋ばかり紹介してきます。家賃が高いお部屋のほうが売り上げが高いからです。

非現実的な家賃の物件ばかり紹介してくる営業マンは、自分の利益しか考えていないので避けましょう。

④要望に沿ったお部屋を紹介してくれる

お客さんのことを考えていない営業マンは、要望に沿っていないお部屋を紹介してきて、何とかして契約させようとすることがあります。

良い営業マンの中でもさらに良い営業マンは、ヒアリングがしっかりしていて、お客さんの引越し理由や要望まで考えてお部屋を提案してくれます。

例えばお客さんが「安くて広い部屋に住みたい!」と1LDKのお部屋を希望していた場合、良い営業マンは1LDKよりも広くて家賃が安い2DKのお部屋を紹介してくれるかもしれません。

確かにお客さんの要望は1LDKですが、安くて広いという条件だと2DKのほうが合っていると考えてくれます。

⑤笑顔で誠実さを感じられる

不動産屋に限った話ではないですが、暗~い顔の営業マンより、笑顔で明るい接客をしてくれたほうがいいですよね。

あと、電話やメールなど連絡をしっかりしてくれる営業マンがいいですね。

「連絡するって言ったのに全然連絡してこない…」など、誠実さが感じられないような人には任せないほうが無難です。

地域密着型と大手不動産屋どっちにすべき?

鍵と図面
ここまでで不動産屋の選び方はわかったけど、地域密着型と大手どっちにしたらいいの?って迷いますよね。

個人的には大手不動産屋をおすすめしますが、どちらにもメリット・デメリットがありますので紹介しますね。

どちらのメリット・デメリットをしっかり理解して、自分に合ったほうを選びましょう!

地域密着型の不動産屋のメリット

①値下げ交渉しやすい
②掘り出し物件があるかも
③エリアに詳しい

①値下げ交渉しやすい

地域密着型は昔からその土地で営業しているので、大家さんの特徴を理解しているし信頼関係もできています。

「〇〇さんの紹介なら~」って感じで、家賃の値下げ交渉もOKしてくれることもしばしば!

②掘り出し物件があるかも

地域密着型の不動産屋なら、あまり出回ってないような物件に巡り合えるかもしれません!

仲介と物件を兼ねている不動産屋なら、空室が出たタイミングで紹介してもらえる可能性もあります。

③エリアに詳しい

地域密着なので、その地域の情報にはめっちゃ詳しいです!

「生まれてからずっとこの街に住んでるんですよ~」っていう従業員も多くて、治安とか街のあれやこれやについていろいろ教えてくれます。

実際に住んでないとわからない情報を聞き出せるのは大きなメリットです。

地域密着型の不動産屋のデメリット

①担当地域以外は弱い
②接客態度はピンキリ
③キャンペーンはほとんどない

①担当地域以外は弱い

地域密着なので、担当地域以外の物件を紹介してもらうのは難しいかも。

広範囲で探している人には向きません。

②接客態度はピンキリ

大手不動産屋は接客マニュアルがあったり、マナー研修があったりするので接客態度は比較的良いです。(悪い人ももちろんいますが…)

地域密着型の不動産屋は、マニュアルがあるわけじゃないので不動産屋によってピンキリです。

よっぽど悪くなければ問題ないかと思いますが、気になる人は気になるかも…。

③キャンペーンはほとんどない

大手でよくあるようなキャッシュバックとか、Tポイントプレゼントとかそういったキャンペーンはほとんどありません。

地域密着型の不動産屋でトクしたい人は、己の値切り能力でどうにかするしかないのです(笑)

大手不動産屋のメリット

①紹介してくれる物件数が多い
②契約までスムーズに進みやすい
③初期費用をカードで分割できることがある
④キャンペーンが充実している

①紹介してくれる物件数が多い

「レインズ」という不動産業者間の物件データベースがあるんですが、大手不動産屋は必ずレインズを契約しているので、物件をたくさん紹介してもらえます。

地域密着型の不動産屋の中には、レインズに契約していないこともあり、せっかくお店に行ったのにあんまり物件を紹介してもらえなかった…なんてことがあります。

②契約までスムーズに進みやすい

大手不動産屋のほうが従業員が多いので、多少混んでいてもすぐに対応してもらえて、スムーズに契約できます。

繁忙期に事前予約なしで行くとちょっと待つことはあるかもしれませんが、営業担当と契約担当でそれぞれ役割分担があるので、待ち時間もそこまで長くはなりません。

地域密着型の不動産屋は少人数で営業していることが多くて、お客さんがいっぱい来ると対応しきれなくなっちゃって、事前予約なしだとかなり待たされることも…。

③初期費用をカードで分割できることがある

大手不動産屋なら初期費用をカードで分割払いできる場合があるので、初期費用の分割を考えているなら大手不動産屋が良いです。

地域密着型の不動産屋は、カード会社との提携を結んでいないことが多いので、現金での支払いになってしまう可能性が高いんですよね…。

地域密着型の不動産屋でカード払いできる!と思って行ってみたら、できなくて大変なことになっちゃった…という人もチラホラ。

④大手のほうがサービスが充実している

大手の不動産屋は、Tポイントがもらえたり、キャッシュバックキャンペーンで1万円もらえたり、おトクに契約できるチャンスがあります。

クレジットカード支払いもそうですね。家賃を払っただけなのにポイント貯まったり。

あと、引っ越し業者やネット回線の業者と提携していることも多いので、自分で探さなきゃいけないっていう面倒な手間が省けます。

大手不動産屋のデメリット

①融通が利きにくい
②値下げ交渉が難しいかも

①融通が利きにくい

全国展開している場合、社内のルールがあったり、値下げ交渉も「上司に確認します…」だったり融通利きにくい場面が多いことも…。

②値下げ交渉が難しいかも

大家さんと直接やりとりしているわけではないので、地域密着型の不動産屋と比べると値下げ交渉が難しく感じるかも…。

でも、値下げ交渉頑張ってくれる営業マンも多いので、あとは腕次第って感じですね。

仲介手数料無料(半額)の不動産屋ってどう?

図面
仲介手数料が無料(もしくは半額)の不動産屋があるけど、実際これってどうなの?って思いますよね。

仲介手数料が半額や無料になる不動産屋よりも、家賃の1ヶ月分かかりますよ!って不動産屋のほうが実は良かったりします。

不動産屋が仲介手数料を安くできるのは、大家さんから仲介手数料の代わりになるお金(広告料とかADと呼ばれます)をもらえる物件だけなんです。別に不動産屋が割引しているわけでもなんでもないんです。

まぁ不動産屋も収入が無いとやってらんないですからね…(笑)

ぼく的には、仲介手数料とか考えずにいろいろ物件を見て選択肢を広げたほうが良い部屋が見つかると思います。その物件が仲介手数料半額だったらラッキー♪くらいの気持ちで…。

駅前(駅チカ)すぎる不動産屋ってどうなの?

駅前の不動産屋さんって便利ですよね。通勤前後にサッと立ち寄れるし、雨の日でもさほど濡れずに行けるし…。

でも、駅前の店舗って家賃が高い分、営業マンのノルマ設定も高い場合が多いんです。ノルマ達成のためにすぐ決めたがる傾向があることもしばしば…。

お客様目線じゃなくて、営業マンのノルマ達成目線で物件紹介される場合もあるので、注意が必要です。

部屋を探すのにわざわざ不動産屋に行かなくて良いんです

ネット上で見かけて使ってみた不動産屋とチャットやLINEでやり取りできるサイトこと「イエプラ」が、めちゃくちゃ便利でした。

SUUMOとかHOME'Sには載ってないようなレア物件も紹介してくれて最高だし、自分で探したい人には業者専用のサイトも見せてくれるんです。

僕みたいに外に出るのが面倒な人とか、忙しくて引っ越し先の不動産屋に行ってる時間が無い人におすすめです。

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