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おとり物件とは?見分ける方法は?むかつく釣り物件の対策を公開!【賃貸】


おとり物件って何?のアイキャッチ

「おとり物件」について、徹底的に解説します!おとり物件に騙されて、時間を無駄にしたくない人は必見です。

5つのおとり物件パターンや、物件情報から見分けられる特徴も詳しく説明します。

おとり物件を避けるための3つの方法や、知っておきたい知識を網羅的にまとめました。ぜひ参考にしてください!

監修 舟木 啓太
宅地建物取引士
行政書士試験合格者

不動産屋の経験は5年以上。累計2000件を超える契約業務に携わった実績がある。単身・カップル・ファミリーなど幅広い世帯の部屋探しを専門知識でサポート。宅建士の資格を活かして、審査から入居開始後の不安まで解消できるのが強み。

おとり物件とは悪質な不動産屋の集客方法

おとり物件とは、募集情報どおりに契約できない「おとり」の物件広告のことです。「釣り物件」や「おとり広告」とも呼ばれます。

条件の良い募集情報に問い合わせてみると、お店に来るように促されます。いざ行くと、不動産屋は「ちょうど埋まってしまいました」と謝って、別のお部屋を紹介するのです。

お部屋を探している人の多くは引越し予定日が決まっていて、焦って妥協し始めます。他の物件で決めてくれる人もいるので、今も使われる悪質な集客方法です。

おとり物件に釣られるお客さんは、相場に詳しくないと判断され、悪質な不動産屋のターゲットになりやすいです。

おとり物件は不動産屋に罰則がある禁止行為

おとり物件は、罰則もある禁止行為です。不動産関係の法律である「宅地建物取引業法」と、広告ルールの「公正競争規約」に定めがあります。

違反がバレると、不動産屋は営業できなくなる可能性もあります。リスクを知ったうえで違反する不動産屋は、強引な場合もあるので、避けたほうが良いです。

おとり物件に釣られてお部屋が見付からないと、時間や交通費が無駄になり、お部屋探しの効率も悪いです。

大切なのは、おとり物件を使わない、信頼できる不動産屋を早めに見付けておくことです。

マル秘イエプラバナー

おとり物件のパターン5選

おとり物件には明らかに悪質なものと、仕方ないものがあります。5つのパターンに分けて、以下で解説します。

主にインターネットで一般公開されている広告の解説ですが、店頭に張り出されているチラシなどでも同様です。

おとり物件のパターン5選
①存在しない架空の物件
②存在するが成約済みの物件
③存在するが貸す気がない物件
④広告掲載の削除を忘れている
⑤広告の削除が遅れている

①存在しない架空の物件

架空の物件情報は、遠方からお部屋を探している人や、相場観を知らない人を釣るためのおとり物件です。完全に嘘なので、現地を見ている人には通用しません。

「吉祥寺駅から徒歩5分、築浅・3階以上・オートロックと宅配ボックス付き・バストイレ別、家賃7万円!」のように、条件が良すぎる物件情報は怪しいです。

②存在するが成約済みの物件

実在する成約済みの物件が、おとり物件に使われるケースがあります。好条件で目を引くような、理想的な物件の空室は数が少ないからです。

実際に見に行ってみると、引越す気配のない人が住んでいるケースもあります。

③存在するが貸す気がない物件

本当に空いていても、あまり貸す気がない場合もあります。売上が低く紹介するつもりがない物件でも、問い合わせが多いなら集客に使います。

「審査に通らない」「大家さんに断られた」などと言って、不動産屋にとって都合の良い物件から紹介するのです。

ここまでは、不動産屋が故意におとり物件を使う悪質なパターンです。

④広告掲載の削除を忘れている

賃貸は早いもの勝ちで、入居申込が入ると広告を消すのが一般的です。不動産屋が手作業で消しているので、消し忘れもあり得ます。

特に1~3月の繁忙期は忙しくて物件の動きが早いため、起こりがちなトラブルです。

大手検索サイトのスーモやホームズなどの情報でも、鵜呑みにはできません。契約できない物件に釣られてしまう状況は、残念ながらどの検索サイトでも起こり得ます。

⑤広告の削除が遅れている

物件情報は、内容を更新しても即時反映しないサイトもあります。広告を消す作業をおこなっても、一時的におとり物件になってしまいます。

気になる物件の広告に問い合わせて「タッチの差で埋まってしまった」と言われた場合は、本当にタッチの差で埋まっている場合もあるのです。

悪気がない④⑤のパターンでも、お部屋を探している人にとってはおとり物件です。おとり物件を避けるためには、情報の新しさも大切です。

おとり物件を避ける3つの方法

おとり物件を避ける方法を、3つ紹介します。効率良くお部屋を探すためには、不動産屋に主導権を渡しすぎないことが大切です。

①実際に不動産屋の店舗に行ってみる
②内見を現地集合でお願いする
③広告元と別の不動産屋に空室確認する

①実際に不動産屋の店舗に行ってみる

実際に不動産屋の店舗に行けば、おとり物件は紹介されません。おとり物件は、お部屋探しをしている人を店舗に呼ぶための手段だからです。

不動産屋のスタッフに予算と希望条件を伝えれば、その時点で借りられる空室の候補を見せてもらえます。

ただし、気に入る物件がなかった場合は時間の無駄になるので、効率は悪いです。

②内見を現地集合でお願いする

おとり物件に騙されたくない人は、気になる物件があるなら「現地待ち合わせ」で内見予約してみましょう。

不動産屋に「このお部屋を現地待ち合わせで見せてほしい」と伝えるだけです。もし紹介できないおとり物件なら、現地集合は断られます。

③広告元と別の不動産屋に空室確認する

実はどの不動産屋でも、紹介できる物件に大差はありません。不動産屋だけが見られる、業者専用の物件検索サイトで、募集情報を共有しているからです。

一般公開されているスーモやホームズで目にする情報は、以下の図のように複数の不動産屋が関わっています。

広告掲載の流れ図

広告元の物件情報が怪しいなら、他の不動産屋に空室を確認してみるべきです。

チャットやLINEで簡単に確認できる不動産屋

おすすめなのはチャット不動産屋の「イエプラ」です。わざわざお店に行かなくても、チャットやLINEで気軽に空室確認してもらえます。

気になるネット広告のURLや物件名を送れば、不動産屋の専用サイトを使って、おとり物件かどうか確認してもらえます。空室なら、そのまま現地待ち合わせの予約も可能です。

必ず空室を確認しているので、おとり物件は一切ありません!忙しくてなかなかお店に行けない人や、無駄足を踏みたくない人は、効率的にお部屋探しが可能です。

イエプラでお部屋を探す

おとり物件を疑ったほうがいい広告

おとり物件には特徴があり、自分でもある程度は判断できます。おとり物件によくある特徴を5つ紹介します。

・家賃や初期費用が安すぎる
・現地待ち合わせの内見を断られる
・住所など詳細な情報が載っていない
・良い物件なのにいつも募集が出ている
・不動産屋の歴史が浅い

家賃や初期費用が安すぎる

まずは自分が住みたい街の家賃相場を調べてみて、広告の家賃が相場とかけ離れてないかチェックしてみましょう。

家賃を決める際は周辺の同じような物件も参考にするので、相場に対して安すぎる物件はほとんどないです。おとり物件の可能性も高いです。

魅力的な物件なのに「敷金・礼金がゼロ・フリーレント付き」など、初期費用が安すぎるものも要注意です。不動産屋には、安い理由をよく聞いてみましょう。

現地待ち合わせの内見を断られる

現地集合の待ち合わせを断られるのは、ほとんどおとり物件です。「1度来店してください」と言われたら、おとり物件を疑ったほうがいいです。

現地集合は、時間・交通費を節約できるのでお互いにとって良いはずです。本当に1度来店する必要があるなら、納得できる理由かよく聞いてみてください。

住所など詳細な情報が載っていない

住所が○○区までしか載ってないなど場所があいまいなら、おとり物件の可能性があります。

おとり物件の多くは、特定しづらい書き方にしてあります。住所で調べられて色々探られては困るためです。

良い物件なのにいつも募集が出ている

自分が問い合わせたときに「もう決まってしまったんです」と断られたのに、いつまでも募集している状況はおとり物件かもしれません。

条件が良い物件なら、募集開始から1~2週間ほどで申し込みが入り、広告は削除されます。

本当にキャンセルが出て、再度募集を出すときも同じような状況になるので、確認は必要です。

しかし、いつまでも消されない場合、自分が対応を避けられているだけで、おとり物件かもしれません。友人などに協力してもらって、確認してみましょう。

不動産屋の歴史が浅い

不動産屋を長く続けるためには、信頼と実績が必要です。新しい不動産屋がダメなわけではありませんが、信頼度をはかる目安としてチェックしてみてください。

不動産屋がどのくらい続いているかは、不動産屋の免許に数字が書いてあります。

・宅地建物取引業 〇〇知事(1)第〇〇〇〇号
・国土交通大臣(1)〇〇〇〇号

カッコの中の数字が大きければ大きいほど、老舗の不動産屋です。業者の免許は5年ごとに更新なので、もし(3)なら10年以上は営業している目安になります。

以降で、見極めが難しいおとり物件の例も紹介していきます。

大家さんと不動産屋の関係も気にしたほうが良い

実在する物件で条件が良すぎる場合は、大家さんと不動産屋の関係性を確認したほうが良いです。

大家さんにバレにくい不動産屋は、勝手におとり物件に使っている可能性があるからです。

物件情報には「取引態様」という項目があり、不動産屋と大家さんの関係性を確認できます。大家さんと直接関わらない「客付」「仲介先物」の場合は怪しいです。

ちなみに、大家さんと不動産屋との関係には、以下の4つがあります。

取引態様
貸主:大家さん本人
代理:大家さんと関わりが深い代理人
仲介元付:大家さんから募集を直接依頼されている不動産屋
仲介客付(仲介先物):仲介元付から募集を依頼されている不動産屋

「仲介」とだけ記載がある場合は、不動産屋に聞いてみないと元付か客付かはわかりません。参考程度に、確認してみてください。

実在するが募集状況に嘘があるおとり物件

実在していて借りられる物件でも「詳細を知ると借りようとは思わない物件」が、おとり物件に使われるケースがあります。

不動産屋としては、良い条件だと思って問い合わせが入れば、来店させてからの営業力で何とかなると考えるからです。

おとり物件に使われる場合、契約内容が小さな文字で書いてあったり「詳細は問い合わてください」などと、ごまかしてある場合があります。

特殊な賃貸契約のパターン

「定期借家」や「マンスリーマンション」「シェアハウス」など、普通の賃貸契約とは異なる場合は要注意です。

定期借家だと、大家さんが不在の間だけ貸し出す「リロケーション物件」や、取り壊し予定で住める期間が短い物件など、希望に合わない可能性が高いです。

期限付きのマンスリーマンションや、共同生活のシェアハウスなども家賃が安いので、条件を伏せておとり物件に使われるケースがあります。

住みやすさに問題があるパターン

お部屋自体は条件が良くても、住み心地が悪い物件もおとり物件に使えます。上下や隣の騒音問題があった物件や、事故物件などです。

条件が良いのに空室の物件は、近くに暴力団事務所があったり、お墓や葬儀場などがあったりと、結局は借りない判断で終わる物件も多いです。

おとり物件なら、不動産屋が来店を強く勧めてきます。なぜ条件が良いのか、周辺の施設を調べたり、お店に行く前に確認したり、自分でも調べてみましょう。

先行の募集ならおとり物件を使う意味がなくなる

賃貸の仕組み上、不動産屋を信じるしかない部分は必ず出てきます。おとり物件の不安をさらに減らしたい人には、引越しを急がないなら「先行の募集」をおすすめします。

賃貸物件は、まだ住めない状態のお部屋でも募集があります。退去予定の人が住んでいる物件や、建築中の物件などです。

内見する前に申し込む「先行申込」と、先に契約してしまう「先行契約」があります。

先行申込なら、内見して気に入らなければキャンセルできるケースが多いです。先行契約は絶対にキャンセルができないので、住みたいお部屋があるとき限定です。

おとり物件を使うのは、契約できない物件を使ってでも来店させたいからです。先行の募集なら、お店に行かなくてもチャットやLINE、メールで物件を検討できます。

先行の手続きは、引越しに締切がある人は避けたほうが良いです。内装工事などに時間がかかり、入居スケジュールが後ろ倒しになる可能性があるからです。

首都圏のおとり物件はやや減少傾向にある

おとり物件がどのくらいあるのか、参考に紹介します。

2020年4月に発表の「ポータルサイト広告適正化部会」の統計では、2019年度のおとり物件の合計値は、全国で「1857件」でした。

違反広告のうち、平均で60%以上がおとり物件です。以下は、東京近辺のデータの抜粋です。

物件所在地 違反物件 うち、おとり物件 おとり物件の割合
東京都 487 223 45.8%
神奈川 146 76 52.1%
埼玉 149 66 44.3%
千葉 58 39 67.2%

出典:https://www.sfkoutori.or.jp/portal_bukai/

東京のおとり物件の合計は「223件」です。多く感じますが、東京近辺ではこれでも減少傾向にあります。

おとり物件は、釣られてしまうお客さんがいる限りなくなりません。時間や労力を無駄にしないためにも、おとり物件のない不動産屋を知っておくことが大切です。

不動産業界もおとり物件の対策に取り組んでいる

不動産業界は、守らないといけない法律やルールだらけです。業界全体で、おとり物件をなくす動きは続いています。

例えば、大手検索サイトのスーモやホームズでおとり物件を発見したら、それぞれのサイトにある連絡フォームから通報できます。

消費者庁の景品表示法違反被疑情報提供フォームにも通報できます。

ただし、悪質な不動産屋を懲らしめる労力を使うよりも、効率良く探せて信頼できる不動産屋を見付けたほうが良いです。

お部屋を探すのにわざわざ不動産屋に行こうとしていませんか?

チャット不動産屋の「イエプラ」なら、わざわざお店に行かなくても、チャットやLINEで不動産屋スタッフと気軽にやりとりできます。

予算と希望条件を伝えれば、不動産屋だけが見れる専用のサイトでピッタリのお部屋を探してもらえます。必ず空室か確認するので、おとり物件は一切ありません!

他社サイトの物件広告でも、情報を送ればおとり物件かどうか調べてくれます。スーモやホームズにない未公開物件もあり、選択肢が多いです。

深夜0時まで営業しているので、仕事が忙しい人やシングルマザーなど、お部屋探しの時間が限られている人にもおすすめです。スキマ時間を活用して、お部屋探しが進められます!

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