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先行申込と先行契約とは?普通の賃貸契約との違いやメリットは?

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先行申込と先行契約とは?のアイキャッチ

「先行申込」と「先行契約」を徹底解説します!空室のお部屋は内見して申し込むのが普通です。しかし、まだ空いていないお部屋や建築中の物件など、空室以外の入居者募集もあります。

内見に先行して手続きを進めるメリットとデメリットや、普通の申し込みとの違いを詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

監修 舟木 啓太
宅地建物取引士
行政書士試験合格者

不動産屋の経験は5年以上。累計2000件を超える契約業務に携わった実績がある。単身・カップル・ファミリーなど幅広い世帯の部屋探しを専門知識でサポート。宅建士の資格を活かして、審査から入居開始後の不安まで解消できるのが強み。

先行申込とは?

先行申込とは、内見より先に申し込むことです。まだ入居者のいる退去予定の物件や、新築で完成していない物件など、内見できない状態の物件は先行申込できる可能性があります。

先行申込の募集があるのは、なるべく空室期間を短くしたい物件です。居住中のお部屋でも、先に住みたい人を集めておくことで、効率良く空室を埋められます。

内見して気に入らなかった場合は、キャンセルできる募集がほとんどです。通常の空室に申し込む際と流れを比較すると、以下の図の通りです。

先行申込の流れの図解

賃貸物件は早い者勝ちなので、一般的に「申し込んだ順」で優先されます。1番手で先行申込した人は、優先して入居審査してもらえます。

内見までに審査通過しておけば、手続きを進める場合にかなりスムーズです。

内見後にキャンセルする場合は、すぐに不動産屋に連絡してください。2番手以降で申し込みしている人がいるときは、キャンセルしないと迷惑がかかります。

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先行契約とは?

先行契約とは、内見せずに契約を結ぶことです。先行契約の募集があるのは、先行申込と同様に、新築や退去前のお部屋です。

内見せずに契約するので、通常は入居までお部屋の中は見れません。通常の申し込みと流れを比較すると、以下の図の通りです。

先行契約の流れ図解

先行契約の募集は、物件の図面や写真を見て契約するかどうか判断します。申し込みをした後は、キャンセルができません

お部屋の写真や図面を見て、契約するかどうか判断して申し込みます。申し込んでから1~2週間で契約手続きまで完了させる流れが一般的です。

新築は図面と実際の物件が異なることもある

先行契約の募集は、建設途中の新築物件が多いです。不動産屋のスタッフから写真や図面を見せてもらえますが、あくまでもイメージです。

実際に入居してみて資料と異なる部分があっても、住むのに支障が無い変更であればそのまま入居する他ありません。実際に見てみないと心配な人は、先行契約はしないほうが良いです。

先行契約は他の人にお部屋をとられる可能性が極めて少ないので、絶対に住みたい物件が決まっている人にはおすすめです。

先行申込のメリットとデメリット

先行申込のメリットとデメリットを詳しくまとめました。

先行申込のメリット

先行申込のメリットは主に以下の4点です。

・内見まで外出する必要が無い
・お部屋が確保できる場合は安心
・内見して微妙ならキャンセルできる
・家賃の発生日が伸ばせる

お部屋探しをネット上で対応すれば、内見できるようになるまで外出する必要がありません。

また、先に入居審査を済ませておけるので、契約直前で審査に落ちてしまい、お部屋探しが最初からやり直しになる事態が避けられます。

先行申込で1番手を確保できれば、手続きを進めるかどうか内見して判断できるうえに、お部屋をとられる心配が少ないです。

空室に申し込む場合は、申し込みから2週間程度で家賃が発生します。先行申込の場合は、退去日の2週間後くらいまで家賃発生日を伸ばせます。引越し予定がしばらく先の人におすすめです。

先行申込のデメリット

先行申込のデメリットは主に以下の3点です。

・お部屋の確保が確実ではない場合がある
・内見できるまで待つので心変わりする
・内装スケジュール次第で入居が前後する

先行申込の場合「先行契約する」というライバルが現れると、お部屋をとられることがあります。また、申し込みの順番に関わらず同時審査になるケースもあります。

同時審査の場合は、早めに申し込むメリットがあまり無いです。申し込みから時間が経つので、他の物件に目移りすることも多いです。

退去予定の物件の先行申込は、退去するまで内装を仕上げるスケジュールがわかりません。前入居者の退去から入居できるまでの日数は、室内状況によって前後します。

先行契約のメリットとデメリット

先行契約のメリットとデメリットを詳しくまとめました。

先行契約のメリット

先行契約のメリットは主に以下の3点です。

・お部屋の確保が確実
・二重家賃を避けやすい
・内見しないぶん手続きが楽

先行契約の募集に1番手で申し込めば、お部屋をとられる心配がありません。また、家賃発生日が早めに把握できるので、引越しスケジュールが組みやすいです。

今の住所の解約を2ヶ月以上前に出さないといけない人や、住んでいないお部屋に家賃を払いたくない人に向いています。

内見しないので、契約をオンライン対応にできれば、鍵を受け取りにいく日まで外出する必要が無いのもメリットです。

先行契約のデメリット

先行契約のデメリットは主に以下の2点です。

・キャンセルができない
・入居後の不満が出やすい
・入居まで実際のお部屋が確認できない

先行契約のデメリットは、やはりキャンセルができない点です。どうしても住めない事情が生じても、通常の解約扱いになることが多いです。

契約内容によっては、違約金を支払う必要も生じます。また、入居まで室内を確認できないので、入居後のトラブルが起きがちです。

入居まで室内を確認できない場合は、お部屋の採寸ができず、家具購入や引越しの搬入に苦労することもあります。

先行手続きはネット上で完結できる

先行申込・先行契約が気になる人には、外出せずお部屋が探せる不動産屋が向いています。

おすすめはチャット不動産屋「イエプラ」です。わざわざお店に行かなくても、チャットやLINEでプロの不動産屋スタッフに気軽に相談できます。

不動産屋だけが見られる専用の検索サイトから、希望に合うお部屋を紹介してくれます。家にいながら、お店に行くのと同じように探せます。

スーモやホームズに無い非公開物件もあるので、掘り出し物や家賃が抑えられる物件も見つかりやすいです。

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審査自体は通常の申し込みと同じ

入居審査は、先行手続きでも通常の申し込みとほとんど同じです。物件によっては、念入りに意思確認されます。

先行申込の場合は、内見して手続きを進めるか判断します。しかし、大きな問題が無ければ入居する前提でしか、申し込みを受け付けてくれないこともあります。

先行契約の場合は、キャンセルできないことを何回も念押しされます。

契約直前で「やっぱりキャンセルします」と言うとトラブルになるので、先行契約は絶対に住むと決めてから申し込みましょう。

申し込みと契約に必要なもの

申し込みと契約に必要な書類も、通常の申し込みと特に変わりません。しかし、入居が先だからといって書類提出の段取りが悪いと、審査に影響します。

審査から契約までに必要な書類は、あらかじめ把握しておきましょう。物件によって求められる書類は異なるので、不動産屋に確認は必須です。

用意が難しい書類は、早めに不動産屋に相談してください。提出できない場合の代わりの手段を提案してくれます。以下は一般的に必要になる書類です。

必要な書類
・身分証明書(免許証、保険証、パスポート)
・収入証明書(源泉徴収票など)
・住民票の写し(取得3ヶ月以内の原本)
・印鑑登録証明書(取得3ヶ月以内の原本)
・車検証(駐車場を借りる場合)
・銀行届出印+口座内容のわかるもの(通帳など)
・印鑑(シャチハタ以外。銀行届出印など)

住民票など役所で取得するものは、不要な場合もあります。必要な場合に、役所にすぐ取りに行けるかどうかは確認しておきましょう。

必要な情報
・名前や電話番号などの基本情報
・勤務先の情報
・緊急連絡先の情報

申し込みに必要な情報も、通常の申し込みと同じです。

連帯保証人を立てるようにお願いされることがあるので、収入のある親兄弟に、連帯保証人または緊急連絡先を引き受けてもらえるように、事前に相談しておきましょう。

連帯保証人の必要書類

連帯保証人を立てる場合は、連帯保証人の書類も必要になります。

連帯保証人の必要書類
・印鑑登録証明書(取得3ヶ月以内の原本)
・実印(印鑑登録の印鑑)

連帯保証人の書類は、契約までに用意すれば良いことがほとんどです。物件によっては、審査の段階で身分証などの提出を求められるので、早めに不動産屋に確認しましょう。

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引越し先が遠くて不動産屋に行けない人、スタッフと対面で話すのが苦手な人にもおすすめです。

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