お部屋探しで見かける｢自社管理物件｣や｢当社管理物件｣って何？という疑問を解決します！

管理物件と他の物件の違い、管理物件のメリットデメリットも詳しく説明します。

管理物件の探し方や、種類も解説します。ぜひ、お部屋探しの参考にしてください！

管理物件とは

管理物件とは、不動産屋が「管理業務」を担当している物件のことです。管理業務には、建物の保守点検や内装工事の手配など、さまざまな種類があります。

不動産屋には、大家さんの代わりに管理業務を対応する「管理会社」と、お客さんにお部屋を紹介する「仲介会社」があります。

管理会社と仲介会社を一つの不動産屋が対応するお部屋を、管理物件と言います。

インターネットなどの物件広告には「自社管理物件」「当社管理物件」などと書かれています。

建物全体と室内の管理会社が別会社のケース

建物全体の管理会社と、お部屋の管理会社が別の場合もあります。戸数の多い物件だと、入居後の相談窓口が、内容によって細かく分かれることも多いです。

お部屋探しで関わる機会がある管理会社は、室内を管理している会社です。もちろん、建物全体と室内をどちらも管理する会社も存在します。

管理物件にも種類がある

管理物件にも種類があるので紹介します。管理物件を探すなら、大家さんと管理会社の繋がり方の種類を、把握しておいたほうが良いです。

自己管理(自主管理)

自己管理(自主管理)とは、大家さんが自分ですべての管理業務を対応する方式です。大家さんは、個人オーナーや企業などさまざまです。

物件の近くに大家さんの会社があったり、物件に住んでいることも多いです。

少人数で多くのお部屋を管理している物件だと、設備トラブルなどの対応に時間がかかる場合があります。

大家さんの自力で入居希望者が集まらない場合は、不動産屋に募集活動を依頼します。

委託管理

委託管理とは、大家さんが不動産屋に管理業務を委託する方式です。委託する業務や権限は、大家さんと管理会社の契約内容によって変わります。

例えば、募集と契約関係の仕事だけを管理会社に委託できます。その場合、入居中のメンテナンスや退去時の業務は大家さんが対応します。

管理会社は、大家さんの代理人として強い権限を持つ場合と、権限は大家さんに残したままで業務の委託を受ける場合があります。

入居中から退去までの業務を管理会社が委託されている物件では、大家さんと関わることはほとんどありません。

管理物件も、大家さんと管理会社の関係性によって、融通の利きやすさは異なります。

サブリース

サブリースとは、不動産屋が大家さんから物件を一括で借り上げて、入居者に転貸(また貸し)する方式です。

大家さんに家賃満額の収入は入りませんが、空室がある場合でも一定の家賃収入を受け取ることが可能です。

管理会社は、入居者からすると直接の貸主にあたります。建築からワンストップで対応できる会社の物件に多く、大東建託やレオパレスなどが有名です。

空室が多いと損失が大きいので、定期的に家賃設定に見直しが入ったり、初期費用が安い物件も多いです。

管理会社の業務内容は物件によって違う

不動産屋が管理会社としておこなう業務は、以下のようなものがあります。

依頼する内容が多いほど、大家さんが管理会社に支払う費用は高くなります。

出費を抑えたい大家さんは、すべての管理業務を自ら対応するか、部分的な委託をします。

8割以上の大家さんが管理会社を利用している

国土交通省が2019年に発表した統計によると、すべて自ら対応する大家さんは「18.5%」でした。

業務をすべて管理会社に依頼している大家さんは「28.2%」で、残りの約半数の大家さんは、部分的な業務を依頼しています。

出典：賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査

管理会社の業務内容や範囲は、大家さんと管理会社の契約によって異なります。すべての業務を任されている管理会社は、借りる側にとっては大家さんのようなものです。

不動産屋が大家さんの管理物件もある

不動産屋が物件を所有している場合は、不動産屋が大家さんであり管理会社です。図解すると以下のような関係性で、もっともシンプルです。

入居者の募集～契約業務や、入居中の問い合わせ対応、設備の補修など、すべての業務を不動産屋が対応します。

大家さんは個人や不動産屋のほかにも、有名企業など法人のケースもあります。

借りる側にとって大切なのは、お部屋探しはどの不動産屋に相談すべきか、入居後は誰に何を相談するのかをしっかり把握することです。

管理物件は不動産屋と大家さんの関係性が深い

管理物件の特徴は、不動産屋と大家さんの関係性の深さです。ふつうの物件と異なり、管理物件は大家さんと距離が近く、融通が利きやすいです。

管理物件を紹介してもらうメリットを、詳しく説明していきます。

他の物件より初期費用が安くできる

管理物件の最大のメリットは、仲介手数料などの初期費用が抑えられることです。大家さんからも報酬が出るので、値引きできる余地があります。

また、不動産屋が大家さんを兼ねている物件では、仲介手数料が不要です。仲介会社が間に入らないからです。

場合によっては礼金も外せるので、管理会社が自社物件を紹介するときは、他の物件より家賃1～2ヶ月分安く紹介できるケースが多いです。

物件について詳しく説明してもらえる

管理物件の担当者は物件にもっとも詳しいです。設備の性能や内装について、細かく説明してもらえます。

建設から関わっている会社なら、壁や床の素材が何かまで把握しています。建物の細かい部分まで確認したい人は、不安を解消できます。

入居前から入居後までサポートが充実

管理物件は仲介会社を挟まない分、トラブル時や問い合わせなどの対応がスムーズです。

物件の状況をすぐ見に行けたり、問い合わせの内容をすぐに理解できるので、入居後も安心です。

管理物件は満室が理想的

管理会社は大家さんと関係が深いために、管理物件の空室を埋める目標も抱えています。

場合によっては、お部屋を探している側にデメリットが生じるので紹介します。

物件の選択肢が少ない

不動産屋の管理物件と、自分の希望条件や予算がピッタリ合うのは珍しいです。管理物件に絞ると、物件の選択肢が少ないのはデメリットです。

管理物件以外で理想的なお部屋を見付けても、利益が低いと紹介してもらえないこともあります。

気に入らない部分を話しづらい

担当者は管理物件に思い入れがあり、大家さんとの関係もあるので、気に入らない部分を話しづらいです。

管理物件以外を幅広く探し直したり、良くない部分を引き合いに出した条件交渉は難しいです。

良い物件ばかりとは限らない

管理物件は、管理している不動産屋と直接話せるというだけで、自分に合う物件とは限りません。

また、管理メインの不動産屋で探すと、おすすめが管理物件に偏る傾向にあります。

仲介メインの不動産屋で探せば、希望条件と予算に合うお部屋を探してくれます。空室を埋めたいという視点が無く、契約してもらえないと売上にならないからです。

管理物件の見分け方と探し方

デメリットよりメリットの大きい管理物件を探したい人のために、管理物件の見分け方と探し方を紹介します。

建物自体に貼ってある看板を見る

賃貸物件には、管理会社の看板が貼ってあることが多いです。気になる物件が決まっている人は、看板の不動産屋に空室状況を問い合わせるのがおすすめです。

問い合わせる際は電話かメールで、管理物件かどうかも確認するとスムーズです。仲介手数料がかかるかどうかも、必ず確認しましょう。

ネットで情報収集する

スーモやホームズなどの、一般公開されている検索サイトの広告も、有力情報です。ただし、管理会社ではない不動産屋も広告掲載しているので、見極めが大事です。

コメント欄などに「自社管理物件」「当社管理物件」などと記載されている場合、お得に契約できないか問い合わせてみましょう。

不動産屋に直接聞く

気になる物件が決まっていない人は、不動産屋に問い合わせるしかありません。不動産屋が賃貸管理をやっているかどうかは、会社のホームページを見ればわかります。

管理業務メインの不動産屋を見付けたら、希望条件に合う管理物件が空いていないか問い合わせてみましょう。

お部屋を比較したいなら仲介会社にすべき

管理物件に絞って探すと、物件の選択肢は狭くなります。仲介メインの不動産屋なら、希望に合うお部屋を縛りなく提案できます。

おすすめはチャット不動産屋「イエプラ」です。チャットやLINEで希望条件と予算を伝えるだけで、プロの不動産スタッフが最適なお部屋を紹介してくれます。

「予算を○○円までに抑えたい」「家賃は○○円まで」などの相談も気軽にできます。

SUUMOやHOME’Sに載っていない非公開物件もあるので、初期費用や家賃が抑えらえれる物件も見つかりやすいです！