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敷金礼金なしのデメリットはかなりヤバい!【初心者必見】


敷金礼金なしのデメリット

引越しのときの費用はなるべく安くすませたいものですよね。

家賃も安くは当たり前ですが、できれば敷金や礼金がタダの物件がいいな、とお考えのあなた!

初期費用がタダの物件というのはそれなりの理由があるのです。

敷金や礼金がタダ、しかも連帯保証人ナシ!という物件に住んでさんざんな目にあった挙句、警察沙汰になったりもするほどヤバい物件だったりすることも…。

初期費用がタダの物件は普通の物件以上に注意して選ばなければなりません。

普通の物件の敷金や礼金をゼロにする方法も載せますので、ぜひ最後まで読んでみてください!

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まずは敷金と礼金とはなにか、簡単におさらいしましょう

敷金と礼金は、特に家賃交渉によく使われる項目です。

ちなみに敷金と礼金というのは、

敷金とは退去時に戻ってくるお金。(満額の場合もあれば、クリーニング代などが引かれる場合もある)

礼金とは払ったら戻ってこないお金のことです。

関西では敷金のことを保証金と呼んだりもします。

※保証金の場合、契約事項によっては戻ってきません!必ず契約の際に戻ってくるのか確認しましょう。

敷金礼金なしの物件は、都内で10件中1件程度

不動産屋さんに行ったりチラシをみると、敷金礼金なし!という物件を見ることがあると思います。

「敷金礼金なしっていいじゃん!その条件で探そ~!」となりたいところですが、なかなかムズカシイかもしれません。

そもそも、敷金礼金なしの物件というのは、都内で言うと、平均10件中1件程度しかないのです。

今回、部屋探しのプロであるイエプラさんのデータを使って調べてみました。

こちらの物件数は少ないですが、釣り物件がないのでかなり信頼できる数字だと思います。

一番多い足立区の調査結果

2016年8月実施。

足立区の物件数内訳 件数
不動産賃貸に登録されている物件数 5648件
敷金・礼金どっちもなし 1139件
敷金だけなし 1677件
礼金だけなし 3123件

敷金なしは少ないが、礼金なしは意外と多い!

都内で一番敷金礼金ゼロが多いと言われている足立区でさえ、ざっくり5件中1件は敷金礼金無し物件になります。

なんだ多いじゃん!と思うかもしれませんが、これはすべての間取りを含めていますので、あなたがお探しの間取りであるかは難しいかもしれません。

とはいうものの、敷金なしは件数が少ないですが礼金だけなしで探せば半分以上が礼金なしでOKという驚くべき結果に!

これは8月という引越しが比較的少ない時期だからかもしれません。

一番少ない目黒区の調査結果

2016年8月実施。

目黒区の物件数内訳 件数
不動産賃貸に登録されている物件数 4158件
敷金礼金どっちもなし 112件
敷金だけなし 250件
礼金だけなし 845件

先ほどの足立区とくらべて、目黒区はめちゃくちゃ敷金礼金無し物件がないことがお分かりいただけると思います。

いやー地域差がここまででるとは驚きですね。

所得格差でいうと、足立区が334万円、目黒区は586万円なので、地域の所得が低いほうが敷金礼金無し物件が多い傾向があると言えます。

足立区は23区内では一番所得が低く、ついで葛飾区、荒川区、北区、墨田区となっています。

敷金礼金無し物件を探す時はここらへんのエリアを探すと物件数は多いはず。

ちなみに一番所得が多い地域は、港区でなんと1023万円です。

年収が1000万円以上がぽこぽこいる港区…恐ろしい街ですね。

平均でこれですから、おそらく1000万円以上どころか数億円単位の人も多いんだと思います。

初期費用がナシ!という物件のカラクリ

普通の物件の場合は、だいたいおおよそ最初に払うお金は家賃の4ヶ月分から6ヶ月分です。

内訳は、敷金2ヶ月分+礼金1ヶ月分+仲介手数料無料1ヶ月分+家賃(2ヶ月分先払い)という感じ。

家賃が8万円だとすると、なんと初期費用で48万円もかかってしまうわけです!

ちなみにもっと細かいことを言うと、鍵の交換費用やら火災保険料やらマンションの場合は管理費もくっついてきますので、48万円+2.3万円ほどになります。

家賃8万円でなんと50万ちかくかかる計算になります。

それなのに、敷金ナシ、礼金ナシ、しかも連帯保証人もいらないです!なんていう物件があるということは、そうとうになんか裏がありそうな感じですよね。

だって、貸すほうにしてみたら普通に部屋を貸せば初期費用で何十万と儲かるハズなのに、敷金も礼金もナシで言いっていうんですから…これはアヤシイとなるわけです。

なぜ礼金や敷金がタダで連帯保証人もいらない物件があるのか?

これはものすごく単純な話なんですが、人気のない物件だからです。

やたらと駅から遠かったり、隣人に問題があることで有名な人が住んでいたり、設備が悪かったりすれば、なかなか借り手は見つかりません。

そこで、大家さんは最初に礼金などで儲かることは諦めてとりあえず空室に誰か住まわせて家賃をもらおう、と考えるわけです。

とはいえ全部が全部悪い物件かというとそうでもありません。

例えば日当たりが悪いせいでなかなか借りてが見つからないせいで安い物件があったとしますよね?

でも、借りての中には、ずっとカーテンを閉めきってる生活スタイルだから日当たりは気にしないという方もいるんです。

そういう方にとっては物件のデメリットは気にならないので、おトクな物件といえます。

同じように、他人にとっては気になるけど、自分は気にならないポイントを抑えておくと、おトクな物件と巡り会えるチャンスが生まれるのです。

敷金礼金無し物件の例その1

敷金礼金なし物件が多い足立区で、さらに一番安い物件を見てみましょう。

イエプラで見つけたこちらの物件、なんと賃料2.6万円で管理費が2000円です。

そして敷金礼金ゼロ!

火災保険は15000円かかりますが、それは仕方ないと思います。

めちゃめちゃ激安ですよね。

しかも五反野駅から徒歩3分という好立地です。

まぁ、築年数が1963年なので、かなりぼろ…ええと、レトロ感のある建物にはなります。

しかし、よーく物件条件を見てみると、「その他一時金」という項目があります。

メンテナンス料で26000円、鍵交換代で16200円…。

お気づきでしょうか。

礼金なしですが、メンテナンス料という名目で家賃分払わなければいけないのです!

これも礼金なし物件のよくあるトラップの1つですね。

そうは言ってもめちゃめちゃ安いですけど。

敷金礼金無し物件の例その2

続きまして、もうちょっと快適そうな家賃の物件を見てみましょう。

こちらは家賃が7万円、管理費が7000円の物件です。

梅島駅から徒歩9分、なんと9階の部屋です。

9階くらいになれば見晴らしもそこそこで、建物の作りはもちろんRCです。

建物ができた日は1987年、物件内容としては、

  • 室内洗濯機置き場
  • 角部屋
  • 都市ガス
  • バス・トイレ別
  • ガスコンロ
  • フローリング
  • 駐輪場
  • 光ファイバー(インターネット)
  • 建物外観はタイル張りでオシャレ
  • 日当り良好

とまずまず良さそうな感じです。

ではこの物件にワナはないのでしょうか。

よくよく見てみると…。

ありました、「その他一時金」の項目を見てみると、退去負担金という名目で7万円支払わなければなりません。

ただしこれは退去するときに支払うものですので、入居時はたしかに安くすむことになります。

ここは考え方次第ですよね。

入居するときに敷金として払うか、退去するときに退去負担金として払うか…。

ちなみに敷金として最初に払う場合は、キレイに使っていれば普通に戻ってくることがほとんどです。

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敷金礼金ゼロ物件でいい物件を探すのは難しい

何十件か、敷金礼金ゼロ物件を見てみましたが、いわゆるアタリ物件、いい物件を見つけ出すのは至難の業です。

パッと見はどれもいいように見えるかもしれませんが、よくよく見てみると「あぁ、こういう理由で安いのか…」と気づいてくると思います。

個性がかなり強めの物件ばかりなので、自分で探してもいいものはそうそう見つかりません。

こういうときこそイエプラのような、あなたが欲しい物件を探してくれるサービスを使うことをオススメします。

敷金礼金ゼロの物件が増える時期とは?

そもそも敷金礼金ゼロの物件は非常に少ないです。

おおよそ、10件の物件情報があったらそのうちの1件くらいが敷金礼金ゼロ物件になります。

いちおう、12月に少し増える傾向はあるようです。

おそらく借り手が少なくなるために、大家さんが「敷金礼金ゼロでもいいから入居者を入れたい!」と考えるのかも。

物件探しのオフシーズンは5月から8月くらいなので、もし家賃をできるだけ安く済ませたいのでしたら、こっちの時期に探して交渉するほうが有利ではあります。

初期費用がナシの物件の良くあるデメリット

デメリットというか問題点なのですが、割と良くある項目を上げていきたいと思います。

住んでる人達がアヤシイ。

連帯保証人もいらないくらいの物件なので、その物件に住んでる人達はなにをやって暮らしているのかまったく分からないような人達がいることも。

自分の隣の部屋で違法な植物とか育てられてたらイヤですよね・・・笑

あと外国人も多いので、文化の違いによるトラブルが多くあるという話しも聞きます。

築年数がものすごく古い

築年数が古いと、たとえ分譲タイプのがっしりしたマンションだったとしても、かなりガタが来ています。

実際ぼくも築34年の物件(分譲タイプの鉄筋コンクリートマンション)に住んだことがありますが、窓枠の微妙な歪みから外の音がよく聞こえてきました(涙)

築年数が古いと、地震が来た時に大丈夫なのかという不安もあります。

家賃が高めに設定されている場合もある。

割とまともなタイプの物件に多いのがこのパターンです。

物件自体は悪くないけど、引越しシーズン前に部屋が空いてしまったりすると、その期間だけ敷金や礼金が無くなるパターンです。

いい物件なのに最初の費用が少なくてすむので一見良さそうですが、月々の家賃を計算していくと、割高になる場合もあります。

これに引っかからないためには、他の敷金礼金がかかる近くの同じような間取りの物件とくらべてみましょう。

なんかやたら高いぞ!?って思ったらやめておいたほうが無難です。

1.2年で引っ越す予定だったりすると、意外とこういった物件は安く済むこともあります。

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入居時になんだかんだと費用を取られる場合もたまにある。

敷金と礼金はないけど、部屋のクリーニング代をもらいますよ!というパターン。

なんだそれ、って感じですよね。

ほかにも、室内消毒代という費用がかかる場合もあります。

消毒って言ってもそんなにカッチリした消毒をしてくれない場合もあるようです(バルサンのようなものを炊いて終わりとか)

しかも物件情報の紙のすみっこにちいさーくこういったことが書かれていて、物件の契約の時になってはじめて「こういった形でお金がかかるんですよー」なんて言い出すような不動産屋さんは信用してはなりません。

室内消毒代は、「しなくてよいです!」と言えばしなくて済むこともあります。

ほかにも鍵の交換費用がやたらと高い場合もあります。

通常は15,000円くらいで、いい鍵だと30,000円くらいだったりします。

もちろん、いい鍵を使っていて、鍵交換代がある程度高い場合は仕方ありません。

※いい鍵というのはセキュリティ的にスバラシイ鍵のこと。詳しくはこちらをご覧ください。

退去時に高いクリーニング代を支払わされることもある場合が。

そもそも敷金というのは、キレイに部屋を使っていれば、退去時にほとんどそのまま返ってきます。

しかし、最初に敷金いらないですよ、という物件は退去時にお金を払わなくていいですよ、というわけではありません。

敷金を納めてないだけで、修復費用(修繕費)が発生する場合はキチンとその分が請求されます。

普通の賃貸でも敷金はトラブルになりやすいと言われる項目ですので、注意してください。(ぼくはトラブルになったことがないので、本当に不動産屋さんによりけりだと思います)

※入居時にやたらとよくわからない項目で費用がかかる物件は要注意です。

ちなみにクリーニング代が発生する相場はこんな感じ
部屋の広さ 掛かる一般的な料金
1K~1DK 10,000円~50,000円
1LDK~2DK 15,000円~60,000円
2LDK~3DK 30,000円~80,000円

一応クリーニング代が発生する場合はこれくらいが目安となっています。

…が、ぼくはそもそもクリーニング代をそんなに払ったことってあったっけな?という感じ。

普通に生活していて、3.4年住んでいれば多少の汚れは多めに見てもらったことが多いような気がします。

ぼくがいい不動産屋さんに出会っていたからなのか、とにかく敷金の返還でトラブルになったことはありません。

それだけに、もし普通に使っていたのにやたらとクリーニング代を請求されたら、行政に相談しましょう。

相談先は下記の記事に書いてあります。

参考:退去時に敷金を返してもらうための掃除のポイント

修繕費として、壁紙(クロス)の張替えが発生すると、かなり高額になってきます。

とは言っても、部屋を借りている期間が長ければ長いほど、入居者の負担は激減します。

6年くらい住むとクロスの張替えはほぼ負担なしになるはず。

なんにせよ、あれ、これ高いんじゃない?と思ったら行政に相談です。

もちろんちゃんと理由があって高い場合はしっかり払いましょう。

ちなみにタバコを部屋で吸っている人はクリーニング代や修繕費が高くなるのは覚悟しておいてください…。

タバコのヤニ汚れは、入居者負担でのクロスのクリーニング、もしくは張替えになってしまいます。

駅から徒歩○○分という表記がいい加減。

駅から徒歩5分です!なんて書かれていても実際に歩いたら歩道橋を2回もわたらなきゃいけなくて5分じゃ着かなかった、なんてこともあります。

安い理由はこれかよ…と実際に物件から駅まで歩いてみてわかるケースも。

いい物件だ!と思っても、近場の駅までの道はしっかりチェックしましょう。

そもそも物件のあるエリアが駅からものすごく遠い

最寄りの駅からバスで20分くらい行かないと物件につかない、しかもバスは一時間に数本…。

自動車を持っている方ならいいですが、自転車しかない方だと結構ツラいですよね。

いくら物件自体が良くても、本当にそこに毎日住んで大丈夫かはしっかりと考えるようにしましょう。

家賃支払いが1日でも遅れると部屋の鍵を付け替えられてしまうことも。

そもそも家賃の支払いが遅れるのは問題ですが、家賃を振込忘れたら、鍵を付け替えられて部屋に入れなくされることがあるそうです。

通常、部屋を借りるときに「賃貸契約」を交わしていればこんなことにはならないのですが、「鍵の一時的使用」という名目で契約していると、こんなことになってしまうようです。

最初の費用が安くすむと言っても、やはりその分デメリットも多くあるので、借りるときは必ず注意するようにしましょう。

追記:敷金礼金はかかっても、仲介手数料を無料にすることはできる

敷金や礼金はかかるとしても、その分仲介手数料(家賃一ヶ月分)が無料になったらそれはそれでうれしいですよね。

最近は、「仲介手数料が大抵の物件でゼロになる」「キャッシュバックで家賃分(もしくはそれ以上)が戻ってくる」というサービスもあります。

なんでそんなおトクなサービスができるのかというと、簡単に言えば、「大家さん(貸主)の払う広告費が安くすむサービスができたから」ということなのです。

単純明快!

敷金礼金はかかっても、仲介手数料やキャッシュバックがある物件選びサービスをまとめてみましたので、よかったらこちらも見てみるとおトクな物件探しができると思います。

物件選び、めんどくさくないですか?

ひょっとして、あなたがこれを読まれているということは、引越しを考えている状態ではありませんか?
物件選びって、一度やったことがある方ならわかると思うんですけど、めちゃくちゃめんどくさいですよね…。
そんな場合に便利なのが「家探しのコンシェルジュサービス」です。
ぼくも実際に使ってみたので、よかったら読んでみてくださいー!

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